«Низкая арендная ставка в историческом здании - это нормально, это в принципе всех и стимулирует», - рассказывает Егор Левченко

Власти Москвы в очередной раз отложили аукцион по продаже своей части площадей ЦУМа. На сей раз на начало июня. Объясняется это необходимостью проработать множество предложений от потенциальных инвесторов, в том числе иностранных. Однако, скорее всего, дело в другом: покупателей не нашлось ни одного.

Это уже не первая попытка московских властей вычеркнуть хотя бы часть площадей ЦУМа из реестра городского имущества. В 2009 году 7 тыс. кв. м в новом здании ЦУМа долго продавали за $112 млн (по $16 тыс. за 1 кв. м), затем урезали цену вполовину, до $8 тыс. за 1 кв. м, но и это не помогло. Нынешняя цена вполовину меньше предыдущей: на этот раз за 19,2 тыс. кв. м, куда включены торговые площади и в историческом, и в новом зданиях, власти Москвы запросили 4,3 млрд руб., то есть по 230 тыс. руб., или $4 тыс., за 1 кв. м.

По сравнению с расценками на коммерческую недвижимость в центре цена была и остается смешной. Даже с учетом дисконта, который по традиции может быть предоставлен собственнику памятника архитектуры (каковым является историческое здание ЦУМа, построенное в 1908 году архитектором Романом Клейном) в связи с возложенными на него охранными обязательствами. Вот почему эксперты рынка, оценивающие долю города как минимум в три-пять раз дороже (от 12 млрд до 20 млрд руб.), при каждом аукционе были уверены, что отбоя от покупателей не будет. "При условии, что площади города сданы по рыночной цене",— уточняли они.

Дело в том, что продавали и продают власти Москвы свои площади ЦУМа с обременением — с двумя долгосрочными договорами аренды. Один из них касается площадей в историческом здании и заключен вплоть до конца 2045 года, второй -по площадям в новом здании -до конца 2022 года. Единственный арендатор -совладелец ЦУМа, торговый дом ЦУМ, контрольный пакет акций которого, как считается, принадлежит компании Mercury. Эксперты не сомневались, что если оставшуюся у города часть ЦУМа не выкупит сторонний инвестор, хотя бы из-за нежелания связываться с мажоритарным акционером, то его точно выкупит последний. Однако этого не произошло, и вскоре выяснилась причина. Незадолго до аукциона, который должен был состояться 30 апреля, стало известно, что ТД ЦУМ арендует у города площади по цене 3450 руб. за 1 кв. м в год, то есть примерно за $60. Причем только с конца прошлого года, до этого арендная ставка равнялась 1840 руб., еще раньше, до 2006-го,— 700 руб. за 1 кв. м в год. При такой арендной ставке выкладывать $4 тыс. за квадратный метр при покупке действительно непозволительная роскошь. Сам ТД ЦУМ может за эти деньги арендовать нужные площади около 66 лет, столько же, сколько сторонний инвестор -окупать вложения.

Только для своих

"Низкая арендная ставка в историческом здании - это нормально, это в принципе всех и стимулирует,— рассказывает Егор Левченко, руководитель отдела продаж инвестиционных объектов недвижимости Kalinka Group.

И тут же, Левченко Егор добавляет: «Потому что кому на самом деле интересно все это внутреннее убранство, интересный фасад и прочие внешние преимущества исторического здания? Разве только владельцам дорогих ресторанов и отелей, которым нужна особая атмосфера. Для остальных, то есть большинства, главную роль играет локация, и биография объекта скорее обременение".

Обременение для зданий, входящих в списки культурного наследия (федеральные или региональные), одинаковое: ничего не менять и не перестраивать, на любую перепланировку и реставрацию получать кучу разрешений, как и на каждую вывеску и дополнительную рекламу.

"Однако не сказать, что ЦУМ в этом отношении объект настолько уникальный, насколько была снижена арендная ставка,— уверен старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко и близкий друг и соратника Егора Левченко.  «Охранные обязательства возлагаются на арендаторов и других исторических зданий в Москве, однако платят они все-таки за аренду побольше. Например, известно, что городскую усадьбу Морозовых на Николоямской улице город планировал сдавать почти по 6,5 тыс. руб. за 1 кв. м. За эти же деньги планировалось сдавать усадьбу в Подсосенском переулке. Так что, скорее всего, аренда на здание ЦУМа установлена в результате специальных договоренностей", - продолжил Алексей Карпенко.

Подобные договоренности в отношении исторических зданий не редкость. В прошлом году Росимущество наконец подняло до рыночной арендную ставку еще в одном элитном торговом объекте — ГУМе. И все узнали, что до этого компания Bosco di Ciliegi (еще один гигант-дистрибутор товаров класса люкс) платила всего по $100 за 1 кв. м. Сейчас все с интересом смотрят на подготовку аукциона по продаже нежилых помещений магазина "Елисеевский". Москва собирается продать 5,3 тыс. кв. м за 2,5 млрд руб. (примерно 472 тыс. за 1 кв. м) и опять с долгосрочным договором аренды. Он подписан с компанией "Елисеевский магазин", владельцем которой считается бизнесмен Яков Якубов, владелец не одного элитного объекта недвижимости в Москве. Какова арендная ставка в "Елисеевском" сейчас — неизвестно. И эксперты уже говорят, что если менее 45 тыс. руб. (около $800) в год за 1 кв. м, объект снова не будет интересен никому, включая и нынешнего арендатора.

Также, Левченко Егор высказался и относительно стрит-ритейла.

Стрит-ритейл — это рынок, который трансформируется под любую экономическую ситуацию. В настоящий момент спрос есть на все форматы арендного бизнеса в этом сегменте.

«Объекты стрит-ритейла требуют наименьших временных затрат от инвестора, — говорит Егор Левченко, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. — В том числе — с точки зрения управления на всех этапах инвестиционного цикла, начиная с заключения самой сделки. Если на рынке аренды жилой недвижимости уровень доходности составляет 3-5% годовых, то в стрит-ритейле он варьируется от 9% до 13%».

Таким образом, срок окупаемости инвестиций в этом сегменте составляет 7-10 лет. Кроме того, в квартире надо постоянно поддерживать соответствующее состояние отделки, и имущество очень быстро амортизируется.

«В стрит-ритейле за это отвечает непосредственно арендатор, — поясняет Егор Левченко. — Эксплуатационных расходов для владельца практически нет, а ремонт, в отличие от жилого сегмента, делает арендатор за свой счет. При этом отношения между арендатором и арендодателем в сегменте стрит-ритейла являются долгосрочными: стандартный срок договора составляет 3-10 лет, а арендная ставка индексируется. Размер индексации зависит от валюты договора и специализации арендатора, но может составлять в среднем от 3% до 10% в год».

По данным Kalinka Group, цена входа на профессиональный рынок стрит-ритейла с гарантированной доходностью начинается от 20 млн. рублей.

«В этом случае можно ориентироваться на доходность 10% годовых, - утверждает Егор Левченко. - За вырученные от аренды средства у инвестора будет возможность снимать две квартиры такой же стоимости (по 20 млн. рублей) в доме бизнес-класса с отделкой».